首创置业由于公司回款情况较弱2020年8月22日

2020-08-22 13:03:00
dcadmin
原创
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已经连续两年将签约目标锁定在800亿元,千亿规模可望而不可即。首创置业方面在接受记者采访时表示,公司由规模增长向高质量发展转变,签约规模不再是公司唯一追求的目标,将更加注重量价平衡,在稳健安全的情况下,不会单方面仅仅追求规模增长。  在业内竞争进一步加剧,行业集中度持续升高的当下,千亿规模已经成为众多中小房企追逐的首要目标。  在2017年业绩发布会上,首创置业定下了两年晋级千亿房企的目标,并提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元,2019年销售额争取突破1000亿元,2020年销售额争取突破1400亿元”。  然而,千亿目标对于首创置业来说似乎成了一道难以逾越的门槛。2019年,公司将签约销售目标下调为800亿元,出于对疫情影响的考量,今年首创置业的既定目标仍然是800亿元。  不过,从上半年销售情况来看,首创置业800亿元的销售目标仍然压力不小。相关数据显示,今年上半年,公司累计签约金额约337亿元,同比下滑16.8%;实现销售回款104亿元,同比增长30%;累计实现签约面积约99.7万平方米,同比下滑38.7%;均价3.4万元/平方米。以800亿元既定目标计算,首创置业上半年完成销售目标进度为42.1%,而去年同期则为55.73%。  面对千亿这道门槛,首创置业方面在接受记者采访时表示,中长期看,预计“房住不炒”“因城施策”仍将是房地产政策的主基调,迭加疫情防控常态化影响,保持业务稳健依旧是房企经营的重中之重;同时,公司已加快探索发展文创、高科及租赁住房等创新业务线,锻造资产运营管理能力,实现轻资产品牌管理输出,打造新增长点。  与此同时,今年上半年,首创置业的营业收入和净利润都处于下降的态势,半年报显示,公司上半年实现营业收入92.19亿元,同比下滑近12%;实现归母净利润8.5亿元,同比下滑28%。  从收入构成来看,首创置业销售收入77.8亿元,同比增长了5%,其他几项业务收入则均在下滑,其中租赁收入2.98亿元,同比下滑15%;土地一级开发收入下滑70%。  从公司的销售分布来看,京津冀、长三角和粤港澳三大核心城市圈实现签约金额291.9亿元,占比约87%。其中,长三角地区增幅尤为明显,签约额达到104.1亿元,较去年同期上升30%。不过,一向是首创置业销售主力的京津冀地区实现签约金额176.4亿元,与去年同期360亿元销售额相比,出现了大幅下降。  “2020年受新冠肺炎疫情影响,公司在各地多个楼盘的开复工及竣备交付出现不同程度的推后,公司业绩受到一定影响;公司积极应对,全力提升建设进度,创新线上线下营销模式,尽最大努力减少疫情影响。”首创置业方面表示,在疫情的影响下,公司采取了全面推进、加速营销工作,通过线上直播、话题营销、渠道创新、抢先竞品,抓住市场机会,先行收拢市场客户等措施,使得新开盘项目开盘去化率近80%,杭州天阅云合源、东莞禧瑞阅府等项目新开盘去化率超90%。  此外,首创置业半年报显示,公司的毛利率从上年同期的38%下滑到了24%,下滑近14个百分点。对此,首创置业方面认为,近年来,行业毛利率有一定下降。而公司的毛利率下降的原因有三:一是受疫情影响,部分一级项目上市进度延后影响结利;二是部分城市受当地限价影响,导致项目利润空间收窄;三是受疫情影响,奥莱商业取得净租金收入减少,物业租赁毛利率下降。  不过,克而瑞认为,首创置业毛利率下降与企业2019年以前获取项目地价较高有关,整体盈利水平相比行业平均水平较低。  在冲刺千亿目标的这几年来,首创置业由于公司回款情况较弱,但土地储备及项目开发规模较大,外部融资需求大,公司总债务规模逐年增长。  但凭借国企背景保持多元化的融资优势,首创置业平均借贷成本与同行业企业相比有较大优势。今年上半年,公司存量融资成本5.34%,居行业低位。  不过,首创置业的净负债率保持在高位,达151.2%,仍高于行业平均水平。此外,行业分析人士指出,过去几年,首创置业发行了较大规模的永续债,隐藏企业真实负债水平,若剔除永续债的调节后,首创置业的净负债率会更高。  对此,首创置业方面在接受记者采访时表示,上半年,公司积极应对疫情挑战,财务状况更加稳健,在手现金324亿元,现金短债比提升至1.3,流动性更加充裕;短期债务占比23%,融资结构保持稳健;净资本负债率较年初下降6个百分点;有息债务加权平均利率5.5%,在行业中处于较低水平。  此外,居高不下的财务费用也在蚕食公司的净利润。2020年上半年首创置业利息费用高达15.25亿元,与2019年上半年持平。2019年全年利息费用净额达32.24亿元,比上年增加6.53亿元。  首创置业方面表示,未来公司将会持续加强销售回款力度,盘活存量资产;坚持安全稳健的投资策略,坚持差异化非竞争性拿地策略,土地投资额度挂钩经营回款;积极寻求股本突破,红筹平台首创钜大也会寻求股本增发机会及成熟物业REITs等。

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